土地建物等資本利得の取得費用について

人の方が土地や建物を売却して利益が出た場合には、資本利得の解決所得申告をして課税を引き合う義務があります。資本利得の計算は土地や建物を売った銭嵩から取得費用を差し引いて計算しますが、その取得費用がはきととわからないことが多くあります。国税庁のホームページではその取得費用について以下のように記載されています。

１．土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
２．借主がいる土地や建物を購入するときに借主を立ち退かせる利得に支払った立退料
３．土地の埋め立てや土盛り、地ならしをする利得に支払った創案費用
４．土地の取得に際して支払った土地の測量費
５．所有権などを確請け合う利得に要した訴訟費用
６．建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り敗るなど、とっ始めから土地の利用が目的であったと嘉賞られる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
７．土地や建物を購入する利得に借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
８．兼ね兼ね締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物を取得することとした場合に支出する違約金

このうち売却した物が事業用資産の場合には、「１」「７」は取得費用ではなく事業の入用となっていることが多いので注意が必要です。

尚又物購入時々固定資産税支辨金がある場合には取得費用に含め、売却時々ある場合は売却代金として収入に計上しなければなりません。

売却した値打一倍購入値打の方が大きいいので利益は出な余程考えている人も多くおられます。土地剞けつの譲渡であれば斯うかもしれませんが、建物部分は日の経過とともに価値が減少して粋ますので、資本利得の建物の購入・建築代金には減価償還を行った後の銭嵩を費用として計上しなければなりません。土地部分と建物部分が契約等に一倍規定されていないマンションのような物は、合理的に按分を行いその建物部分について減価償還を行うことになりますが、如何しても按分が難いときには、資本利得の所得申告のしかた等のパンフレットにある、「建物の標準的な建築価額表」を用いて按分することになるでしょう。

これまでお話ししたのは、購入したときの資料（商賈契約やレシート）を用いて取得費用を計計算方法ですが、それらが無い場合は概算取得費として、売却収入額の5％（※1）を使用ことも可能です。あと購入時の文書が全く無く、且つ概算取得費を使うと非常に損をしてしまう場合は、購入其頃の情報を収集したり、財団法人日本不動産協会が作成している市街地値打指標を参考にする方法等も考えられますが、どちらにしても合理的に価額を算出することが言入られますので、容易ではないことだけはあと払い加えておきます。

土地建物の譲渡による税率は、取得してから5年を超えて（※2）売却した場合は20％、5年以内に売却した場合は39％となりますので、売却の時期を選択可能のであればよく考えてから行うようにしましょう。

（※1）租税特別方略法通達34の4-1
（※2）譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかに一倍判断します

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