関西方式の持ち回り保証金

関東と関西では文化や習慣、風習などがよく違ったと言われていますが、賃貸マンションや賃貸ビルなどの不動産商賈においてもテナントからの預かり保証金を決済せずに引き継ぐということが発すようです。それは「関西のやり方」ということで済めばいいのですが、税務上の扱いで気をつけなければならないことがあります。

具体例としてＡ社がＢ社に土地付きの商売ビルを10億円で売却すると仮定します。ビルにはテナントが入って滓、その預かり保証金が2億円あるとして、この商賈を個々の会社における分類で考えてみると、
・商売ビルそのものの商賈
　Ａ社：現金預金 10億／土地建物 10億
　Ｂ社：土地建物 10億／現金預金 10億
・預かり保証金の支辨
　Ａ社：預かり保証金 2億／現金預金 2億
　Ｂ社：現金預金 2億／預かり保証金 2億
となります。（ただし売却益や家賃の支辨等については考慮しないものとします）

関西方式では保証金は持ち回りが多い利得、契約には預かり保証金の記載がなく、Ａ社は10憶の価値の資産を手放し、2億の負債も無くなることから、商賈契約上の価額は8億として
　Ａ社：現金預金 8億／土地建物 8億
　Ｂ社：土地建物 8億／現金預金 8億
という分類だけを行ってしまい斯うですが、関東・関西どちらのやり方でも税務上の商賈価額は変化ませんので、上記の分類に
　Ａ社：預かり保証金 2億／土地建物 2億
　Ｂ社：土地建物 2億／預かり保証金 2億
の分類を追加しなければなりません。もし商賈価額8億だけの経理処理をしているのであれば、次の問題が生じると予報されます。

・Ａ社
１．貸借対照表の預かり保証金が試算表上に残った屡になる
２．商賈価額が過少となる利得、売却益も過少となり法人税と消費税も過少所得申告となる可能性がある
・Ｂ社
１．購入時々預かり保証金の認識がない利得、テナントが出た場合には自腹で保証金を返さなくてはならない
２．購入時の土地建物の値打が過少となる利得建物部分の消費控除が狭いくなり、減価償還の算入銭嵩も狭いくなる
３．購入原価が低くなる利得、将来売却の際の譲渡利益が増えることになる

どのようなやり方をしても税務上の心的傾向はコンスタント利得、どちらの方式を取っても税額が増縮小ることはありません。尚又賃貸物を所有しているのに預かり保証金の記載が貸借対照表に無余程いうことは、土地建物の価額も正しく記載されていないことになります。

テナント（賃借人）付き不動産の商賈では、資産も負債も同時々変移することになりますので、契約にもそれらの決済内容を規定した方が、双方にとって後々の虎ブルが狭いくなるように思います。

 

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